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疫情期間發生房產糾紛怎么辦?律師教您如何應對

文章來源:手機中國網 2020年02月19日 08:14

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    新型冠狀病毒感染肺炎疫情和全國各地采取的防控措施,使各行各業的商業活動在不同層面受到不同程度的影響,毋庸置疑,房地產行業從工程開工、商品房銷售、二手房交易到房屋租賃市場均會受到波及,甚至會引發相關訴訟進入司法程序。


    為有效應對未來時期內可能出現的與疫情有關的房地產訴訟,圍繞房地產糾紛的實務問題,把握主要爭議點的基礎上,分類闡述不同種類房地產合同涉及的具體法律問題,并提出針對性的司法對策,以期為疫情防控工作提供有力的法治保障。


    建設工程項目施工延期


    在房地產各行業中,建設工程是受此次疫情沖擊較為顯著的行業,突出表現為:由于施工人員具有地域流動性、施工現場人員較為聚集,因此各地區均針對建設工程施工采取了短期內叫停的防控措施。在政策影響下,建設工程合同的承包人面臨無法施工作業導致的竣工延誤,另可能疊加停工期間的設備材料損失,產生的連鎖效應使開發商可能向買受人逾期交房。


    發包人要求追究承包人逾期竣工的違約責任,承包人在訴訟中則以不可抗力進行抗辯。根據北京市住房和城鄉建設委員會發布的《關于施工現場新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》,除國家級、市級重大工程和涉及保障城市運行必需以及重要國計民生的相關項目,經市住房城鄉建設主管部門核定的,其他房屋建筑建設工程和市政基礎設施項目不早于2月9日24時復工或新開工。


    根據《民法總則》、《合同法》關于不可抗力的規定,不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。本次春節期間爆發的新型冠狀病毒感染的肺炎可以歸屬于不可抗力的性質。根據《民法總則》第一百八十條的規定:“因不可抗力不能履行民事義務的,不承擔民事責任。法律另有規定的,依照其規定。”因工期的延誤是不可抗力導致的,施工方不承擔工期延誤的責任,因此工期應當順延。


    值得注意的是,工期延誤應當與疫情有因果聯系,必須是由疫情導致的工期延誤才可以主張工期順延。筆者認為,基于建設工程的特性,施工單位可能需要重新進行人員組織、設施設備及材料的準備等,在針對該施工單位的不可抗力原因消失后,可以給予該施工單位合理的準備期,在準備期內應當順延工期。若順延工期后仍然逾期完成工程,則需承擔工期延誤的違約責任。


    預售商品房延期交付、辦證


    新冠肺炎疫情對前端建筑行業造成影響,勢必會對后期預售商品房的銷售、交付以及過戶登記造成影響。然而,疫情的發生并不必然導致開發商逾期交付,要免除其逾期交付的違約責任,需要符合證明疫情屬于不可抗力,且逾期交付是由不可抗力導致,開發商自身并無過錯等。


    房屋權屬證書的辦理大致可以簡化為初始登記資料提交、房屋權屬登記部門審核、產權證書辦理三個階段。開發商的辦證義務主要是在合同約定期限內向房屋權屬登記部門提交初始登記資料的義務。因疫情的爆發,政府相關部門可能因停止辦理業務而導致開發商不能在約定的期限內履行辦證義務,由此產生的責任開發商可以以不可抗力為由主張免除。但根據地區政府出臺的相關規定,如僅僅只是暫停了現場辦理不動產登記業務,開發商仍可通過網上渠道在線辦理不動產登記事項,若開發商仍以疫情期間無法辦證為由主張免除逾期辦證責任,則較難得到支持。


    若《商品房買賣合同》約定的交房時間在疫情發生前,則開發商不能以不可抗力為由免除責任。若《商品房買賣合同》簽訂的時間是在疫情發生后,則開發商在訂立合同時,已明知疫情的存在可能會對工期造成影響,仍然向購房者承諾了某一交房時間,為了保護購房者的信賴利益,開發商不得以不可抗力為由,主張免除責任。若《商品房買賣合同》簽訂的時間在疫情發生前,約定交房的時間在疫情發生后,則開發商可以適用不可抗力的相關規定。此時開發商需要關注與施工單位之間的合同履行情況,在工程工期受到疫情影響而順延時,開發商可以以不可抗力為由順延房屋交付日期,在這個順延期限內,開發商可以免除遲延交房的責任,超過順延期限的,開發商仍然要承擔相應的違約責任。


    房屋買賣合同糾紛


    疫情防控形勢下,房屋買賣合同的履行可能出現以下障礙,造成合同一方當事人提起訴訟。


    一方面對于因疫情導致的買受人付款遲延,出賣人因無法依約及時獲得房屋對價而訴請買受人承擔違約責任,買受人以疫情屬于不可抗力為由抗辯免于承擔責任。疫情的發生可能對買受人的現場支付款項、支付房款的能力造成影響,進而導致應當按照付款進度支付的金額延期支付。


    再者,疫情對網簽、貸款等流程產生阻礙,導致當事人無法依約完成房屋買賣交易的,一方當事人以對方不履行辦理網簽、貸款等手續的義務訴請其承擔違約責任的,另一方可以不可抗力抗辯免于承擔責任。


    房屋租賃市場受到沖擊


    對于房屋租賃合同糾紛中承租人減免租金的訴訟請求能否得到支持,首先,應當考察雙方簽訂的房屋租賃合同中是否有對疫情等情形發生時免除租金的約定,如有明確約定,則支持承租人免除停業、空置期間租金的請求。


    其次,要考量疫情對承租人造成的停止營業和停止使用是否無法克服。如可以克服,則承租人的租金減免訴求不應得到支持,如不能克服,則屬于減免的范疇,具體的租金減免數額應當根據公平原則加以確定。


    時效期限問題


    針對實體法中的訴訟時效中止問題,需要考察疫情發生和當事人無法行使請求權之間的關系,而不再考察對合同實際履行造成的影響。其次,對于訴訟時效的重新計算,應當準確把握“中止原因消除之日”的認定,從當事人和訴訟流程兩個角度進行考察:一是當事人自身是否恢復健康,是否能夠進行訴訟活動;二是訴訟流程中是否已經消除因疫情防控造成的障礙,當事人能否在到達法院后順利提起訴訟。


    此外,當事人可以通過郵寄、在線等方式先行向法院寄送起訴材料,并保存回執作為請求法院撤銷合同的憑證;法院也可保留郵寄接收渠道,提供更為便捷的在線立案方式,以保證當事人的期間利益。


相關標簽: 糾紛

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