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房貸利率3月1日起大調整!“固定利率和LPR,到底選哪個好呢?”

文章來源:同花順財經 2020年02月29日 18:14

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  3月1日開始,房貸利率將正式啟動“換錨”,即把存量浮動利率定價基準轉換為LPR。目前,各大銀行都發出了通知和公告,下一步將通過線上線下公告、短信等方式通知到個人。


  這也意味著,已經有過房貸的業主,目前面臨著兩個選擇――要么選擇固定利率,要么選擇參照LPR。注意,只有一次選擇機會,選了就不能改。


  由于疫情影響,各家銀行都鼓勵客戶通過線上方式轉換,比如登陸手機銀行、網上銀行等客戶端自行轉換,或者接到銀行短信后回復變更。后續根據疫情防控進展情況,銀行將推出線下渠道,客戶可通過銀行網點智能柜員機轉換,或者前往服務網點柜臺咨詢。


  值得注意的是,每家銀行的轉換時間并不一致。比如,浦發銀行就表示,鑒于本次新型冠狀病毒疫情影響,轉換啟動時間將較人民銀行要求時間有所延后。而招商銀行擬于4月上旬統一將客戶在轉換范圍內的商業性個人住房貸款的定價基準轉換為LPR。如果希望保持固定利率,需要自行聯系招商銀行。


  現在問題來了,你需要在8月31日之前,做出自己的選擇。怎么選呢?


  選擇固定利率很好理解,就是繼續你原合同當前的執行利率,以后都不變了。比如你現在利率是4.41%,以后就一直是4.41%。


  選擇參照LPR,你肯定要衡量合不合算。但要做好這道算術題,你得先補習一些知識。


  首先,房貸利率以前怎么定價呢?它主要錨定的是貸款基準利率,這個利率很久才會變一次,2019年各銀行執行的還是2015年調整的五年期以上貸款利率――4.9%,買過房的朋友一定很熟悉,銀行就是按照這個利率來上浮或下調,比如打個9折或者上浮10%。現在,房貸利率就跟這個貸款基準利率說拜拜了,以后參照的,變成了LPR。

  那么,這個LPR是啥?LPR全稱叫貸款市場報價利率。名字里有“市場”兩個字,市場最大的特點是什么?變化啊!LPR每個月由18家銀行報價一次,再由全國銀行間同業拆借中心計算得出數值并公布,目前分為1年期和5年期以上兩種,上浮或下降根據市場環境變化。由于房貸一般都是5年期以上的商業貸款,所以參照的都是5年期以上LPR。


  好吧,但這個LPR每個月都報價,難道每個月都要關注?非也,房貸每過1年或幾年,都會重新算一次,也叫重新定價,1年3年5年,周期你自己定,一般默認1年。以前因為貸款基準利率幾年不變,所以房貸即便重新定價了利率也沒變化。現在你可以理解為,只要在重新定價的日子,根據LPR加減數值就可以形成自己的新利率了。根據央行規則,參照定價的LPR,就是自己重新定價日之前那個月的LPR。一般來說,房貸的重新定價日都是1月1日,所以基本上大家只要關注上一年12月的LPR就好。


  好了,補習完這些知識,我們根據兩種實際情況來算一下房貸利率。需要說明的是,央行表示2020年房貸利率保持不變,以下從2021年算起。(不想看文字可以直接拉到后面看圖……)


  情況一:房貸利率有折扣


  如果你是很久很久之前買的房,那時候的利率很令人羨慕。比如4.9%打7折,也就是3.43%。


  之前提到,根據LPR加減數值就可以形成自己的新利率。那加點數值是多少呢?


  央行規定,加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值(可為負值),在合同剩余期限內固定不變。


  這是什么意思?聽我解釋。你的原合同最近的執行利率就是3.43%,2019年12月LPR是4.8%,那么加點數值就是3.43%-4.8%=-1.37%(注意這是一個負值)。這個-1.37%就是你未來的加點數值,永遠不變,所以2021年開始你的利率就是LPR-1.37%。


  假設2020年12月LPR由現在4.8%下降到4.5%。根據你的房貸利率LPR-1.37%,計算可得4.5%-1.37%=3.13%。如此一來,比你現在3.43%的利率還要低。


  同樣,假設2020年12月LPR由4.8%上浮為5%。根據你的房貸利率LPR-1.37%,計算可得5%-1.37%=3.63%,這么一算,比你現在3.43%的利率要高了。


  情況二:房貸利率有上浮


  如果你買房比較晚或者是二套房,那么利率上浮了10%(或者更多,這里僅以10%舉例),也就是5.39%。跟第一種情況一樣,加點數值就是5.39%(現在的利率)-4.8%(2019年12月LPR)=0.59%(注意這是一個正值)。


  那么這個0.59%就是你未來的加點數值,永遠不變,所以2021年開始你的利率就是LPR+0.59%。


  假設2020年12月LPR由4.8%下降到4.5%,根據你的房貸利率LPR+0.59%,計算可得4.5%+0.59%=5.09%,那么就比你現在5.39%的利率低。


  同樣,假設2020年12月LPR由4.8%上浮為5%,根據你的房貸利率LPR+0.59%,計算可得5%+0.59%=5.59%,那么就比你現在5.39%的利率高。


  下面再看圖復習一下――

  所以,不管你是第一種情況還是第二種情況,本質都是一樣,那就是未來參照LPR的房貸利率是會變化的。如果你選擇重新定價期為1年,那么利率1年變化一次。如果選擇3年,那就是3年變化一次。


  看到這,我料想你會問:“固定利率和LPR,到底選哪個好呢?”


  這基本上跟問我未來20年哪只股票會賺錢一樣難回答。如果你覺得未來利率會走低,那么選擇LPR當然是劃算的。如果你覺得未來利率會上行,那么固定利率就是個好選擇。雖然中國目前有一些利率下行趨勢,但房貸周期一般都很長,想要確切預測未來的確有些難度。


  我只能告訴你的是,2020年2月最新出爐的5年期以上LPR是4.80%,較之前下降了5個基點。


梳理了部分銀行關于這次轉換的辦理方式,具體情況客戶以貸款辦理銀行的相關規定為準。

工行:手機銀行上選擇“存貸款-利率基準轉換”、智能柜員機(預計3月中旬上線)、短信銀行(預計4月中旬上線)或者咨詢貸款服務行辦理。


農行:通過農行掌上銀行、網上銀行和網點超級柜臺等渠道自助辦理;未來將根據疫情防控進展情況,逐步開通線下渠道。


中行:可通過中國銀行手機銀行、網上銀行申請辦理存量浮動利率個人貸款(除扶貧小額貸款、創業擔保貸款、國家助學貸款外)定價基準轉換。未來將根據疫情防控進展情況,逐步開通線下渠道。


建行:通過銀行手機銀行、網上銀行兩個線上渠道可辦理。未來將根據疫情防控進展情況,逐步開通線下渠道。


交行:對于滿足央行公告要求的個人貸款,其中剩余期限在1年以上的,客戶可登錄手機銀行貸款欄目自助轉換,未來將根據疫情防控進展情況,逐步開通線下渠道。


招行:4月上旬統一將轉換范圍內的商業性個人住房貸款的定價基準轉換為LPR。其他個人貸款自2020年4月1日至2020年8月31日,客戶可通過招商銀行App或招貸App線上申請確認。


民生提供遠程面簽、手機銀行線上簽約等調整方式,其中手機銀行線上簽約服務開通時間將另行公告。未來將根據疫情防控進展情況,逐步開通線下渠道。


郵儲:客戶可登錄網上銀行、手機銀行或聯系原貸款業務辦理機構。


興業:個人貸款客戶可在營業網點、手機銀行、網上銀行等渠道進行貸款定價基準利率轉換補充協議簽訂確認。手機銀行、網上銀行等渠道將于4月15日起開展定價基準轉換工作。未來將根據疫情防控進展情況,逐步開通線下渠道。


中信:商業性個人住房貸款的借款人自3月1日起至7月21日,可通過手機銀行(貸款專區-LPR轉換消息)、網上銀行(個人網銀-貸款專區-貸款定價基礎利率轉換LPR)辦理進行LPR轉換。未來將根據疫情防控進展情況,逐步開通線下渠道。


華夏:3月底逐步開放手機銀行等定價基準轉換渠道辦理業務。營業網點將結合新冠肺炎疫情控制情況適時開展。


平安:擬于2020年3月起逐步開放定價基準轉換通道。


光大:2020年7月21日進行個人存量浮動利率住房貸款定價基準批量轉換。


浦發:轉換啟動時間將較人民銀行要求時間有所延后。具體轉換啟動時間及轉換方案將后續通知。

相關標簽: 住房貸款

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